TOKİ Konutları Üzerine Değerlendirmeler
Mustafa YOLCU
Ülkemizde konut açığı vardı. Gelen iktidarlar konut açığını nasıl kapatacağız diye kara kara düşünüyorlardı.
Ülkemizde gecekondu sorunu vardı. Hazine arazileri yağmalanıyor, işgal edilmiş mahalleler meydana geliyordu.
Daha sonra çıkan imar affı ile gecekondular ruhsata ve tapuya kavuşuyordu.
1980 li yıllara gelindiğinde Başkent Ankara’nın yarısı imarlı alan, yarısı gecekondu alanı idi.
Yapılan gecekondular ile konut sorunu çözülmüyor, sadece oraya yerleşen insanların asgari ihtiyaçları karşılanmış oluyordu.
Konut ihtiyacının karşılanabilmesi için şu sektörler vardı:
1- Bayındırlık ve İskân bakanlığı Gecekondu önleme bölgeleri ile konut üretimi.
2- Yapı kooperatifleri ile konut üretimi.
3- Kat karşılığı konut üretimi.
4- Kendi arsası üzerine kendi evini yapmak.
Ülkemizin konut ihtiyacının karşılanabilmesi için her yıl “300 ile 700 bin arasında konuta ihtiyacı var. 2010 yılında Türkiye’nin yıllık yeni konut ihtiyacı 609 bin, 2015 yılında ise 809 bin olacak.”
Her yıl 300 ile 700 bin konut yapılması gereken ülkemizde, bu ihtiyaç en sağlıklı bir şekilde nasıl karşılanacaktır?
Konut ihtiyacının TOKİ gibi özel kanun ile kurulmuş kurumlarca sağlanması işi hızlandırmaktadır.
Belki de en akılcı çözüm yollarından birisidir.
Ama uygulama safhasına girildiğinde bu kurumunda bir takım eksik ve hatalar yaptığını görmekteyiz.
Ana başlıklar altında bu eksik ve hataları şöyle sıralayabiliriz:
1- Başkanlığın kanunla verilen yetki ile Belediyeleri etkisiz kılmasının artı ve eksileri bulunmaktadır.
İmar planlarının TOKİ nin onayı ile yürürlüğe girmesi 1/25000 nazım plan kaidelerine uyulmamasına yol açmakta, bölge emsalleri göz ardı edilerek yerine yüksek inşaat emsali verilmektedir.
2- Ruhsat ve proje onayı ile Belediye bürokrasisine takılmadan inşaata başlanılması, işin hızlanmasını temin etmektedir. Ayrıca ruhsat maliyetini de düşürmektedir. Ama tip proje uygulaması yanlıştır. Bölgesel projeler üretilmeli, proje hataları revize edilmelidir.
3- Başkanlığın inşaat kontrol teşkilatının olmaması, bunu sadece sözleşmeli müşavir firmalara yaptırması hatalıdır.
İnşaatların kontrolünde Belediyelerin, Bayındırlık ve İskân il müdürlüklerinin de devreye sokulması gereklidir.
En ideali ise müşavirlik firmalarının üzerinde kontrol yetkilisi olarak Bayındırlık ve İskân İl müdürlüğü teknik elemanlarının görev yapması sağlanmalıdır.
Belediyeler ise İmar kanununun verdiği kontrol yetkisini kullanmalı ve Yapı Kullanma İzin Belgesinin Belediyeden alınması sağlanmalıdır.
4- İnşaat ihalelerinde uygun müteahhidin tespitinde sadece düşük fiyat tercih nedeni olmamalı, müteahhitlerin daha önce yaptığı inşaatlardaki değerlendirme puanı asıl faktör olmalıdır.
Müteahhide davetiye gönderilirken değerlendirme notu yüksek olan müteahhide davetiye göndermelidir.
5- İnşaatlar gruplandırılırken konut sayısı yüksek tutulmamalı, bir şantiye alanında birden fazla inşaat şirketi bulunması sağlanmalıdır.
Bu durum şirketlerin aralarında rekabeti artıracak, inşaatların kaliteli olmasını ve zamanında bitmesini sağlayacaktır.
TOKİ ye ait Ankara da bulunan bitirilmiş konutları gezdiğimde şu hususların tespitini yaptım:
a- İnşaat projelerinin üzerinde yeniden bir çalışma yapılarak projeler revize edilmelidir. Kat sahanlıkları büyük tutulmuş olup, bu alanlardan dört konut yararlanabilirdi. Kat sahanlıkları duvarları 100cm. Yüksekliğe kadar sert bir malzeme ile kaplanmalıdır.( seramik, BTB, mozaik kaplama)
b- Katlara yapılan sandık odaları estetik olmamıştır. Adeta katlara gecekondu havası vermiştir. Bu odalar ya daire içine açılmalı ya da bodrum katlarda düzenlenebilirdi. Sandık odaları merdiven sahanlıklarına kesinlikle açılmamalıdır.
c- Daire giriş kapılarının ahşap olarak düzenlenmesi hatalı olmuştur. Binalara taşınan daire sahipleri ahşap kapıları çelik kapıya dönüştürecek, mevcut kapılarda ziyan olup gidecektir. Bu hata yapılmamalı idi. Bu durum milli servet kaybına neden olacaktır.
d- Giriş kapıları ahşap kapı iken, Fransız balkonlara WOLKSVAGEN SÜRME KATLANIR KAPI yaptırmanın manası nedir? Bu kapılar kullanım amacından fazla maliyet getirmiştir.
e- Mevcut enerji yönetmeliğine göre 1.1.2010 tarihinden itibaren toplam inşaat alanı 1000 m2 yi geçen binaların merkezi ısıtma sistemi ile ısıtılması gerekmektedir.
TOKİ ye ait 10 katlı binalarda kat kombisi ile ısıtmayı görünce şaşırdım. Bu hata nasıl yapılmıştır. Kat kombileri ısınma maliyetini yükseltmekte ve kombili binalar yeterince ısıtılamamaktadır.
Bu konuyu ilgili belediyesine ilettiğimde “TOKİ ye ait binalarda kontrol yetkilerinin olmadığı, bu nedenle yaptırımlarının da bulunmadığını bildirmişlerdir.
f- Binalarda katta en az dört daire olacak şekilde proje düzenlenmelidir. Bu durum inşat maliyetini azaltacaktır.
g- Kapalı otopark hiç düşünülmemiş olup, kazanç amaçlı konutlarda kapalı otoparkların düzenlenmesinde yarar vardır. Otopark olarak ayrılan alanların otopark hesabı ile uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.
h- Binalar site yönetimi kurulacak şekilde düzenlenmeli, güvenliği sağlamak için etraflarına duvarlar yapılarak, giriş- çıkış kapıları konulmalıdır. Aksi takdirde şu anda çimlendirilen, ağaç dikilen alanlara bakılmayacak, çimler kuruyacaktır. Site yönetimli, güvenlikli binalar daha değerli ve arzu edilir olmaktadır.
Kat karşılığı inşaat yapan müteahhitlerin inşaatları ile kooperatif inşaatlarını başka bir yazımda değerlendireceğim.